Immobilienkauf an der Côte d’Azur als US‑Amerikaner bedeutet, ein rechtliches und steuerliches System zu verstehen, das sich deutlich vomjenigen der Vereinigten Staaten unterscheidet
Die Rolle des Notars, der compromis de vente, das französisch‑amerikanische Doppelbesteuerungsabkommen, internationale Geldtransfers und die französischen Erbrechtsregeln: Jede dieser Etappen sollte bedacht werden, bevor Sie ein Angebot für eine Villa, ein Apartment oder ein Anwesen an der Côte d’Azur abgeben. Carlton International – mit über dreißig Jahren Erfahrung und einem mehrsprachigen Team – begleitet seine amerikanische Kundschaft bei jedem Schritt des Erwerbs, diskret und vollständig individuell.
Eine Immobilie an der Côte d’Azur kaufen, wenn man US‑Amerikaner ist: der vollständige Leitfaden
Alles, was ein amerikanischer Käufer wissen muss, bevor er eine Immobilie an der Côte d’Azur erwirbt
Jedes Jahr entscheidet sich eine wachsende Zahl amerikanischer Käufer für die Côte d’Azur – angezogen vom mediterranen Lebensstil, dem reichen architektonischen Erbe und der langfristigen Stabilität des Luxusimmobilienmarktes. Dennoch bedeutet ein Kauf in Frankreich als US‑Staatsbürger, sich mit einem rechtlichen, steuerlichen und transaktionalen Rahmen auseinanderzusetzen, der sich stark von dem unterscheidet, den die meisten Käufer aus den USA kennen. Dieser Leitfaden erläutert die wichtigsten Schritte, um Ihren Immobilienerwerb an der Côte d’Azur mit voller Gelassenheit anzugehen.
Warum die Côte d’Azur amerikanische Käufer so stark anzieht
Die Côte d’Azur übt seit Langem eine besondere Faszination auf die USA aus – vom goldenen Zeitalter von Cannes und Antibes bis zum zeitlosen Reiz von Saint‑Tropez und Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat. Über Klima und Küste hinaus bietet die Region eine seltene Kombination: einen reifen und transparenten Immobilienmarkt, eine außergewöhnliche architektonische Vielfalt – von Belle‑Époque‑Villen bis zu zeitgenössischen Residenzen – und eine Lebensqualität, die langfristig ihren Wert behält. Für viele amerikanische Käufer ist eine Immobilie hier sowohl ein Herzensort als auch ein nachhaltiger Vermögenswert innerhalb eines diversifizierten internationalen Portfolios.
Ein Kaufprozess, der sich vom amerikanischen System unterscheidet
Im Gegensatz zu den Vereinigten Staaten arbeitet Frankreich weder mit einem einheitlichen MLS‑System noch mit dem üblichen Modell aus Käufermakler und Closing‑Anwalt. Die Transaktion gliedert sich in zwei zentrale Schritte, die sich deutlich von den amerikanischen Gepflogenheiten unterscheiden.
Der compromis de vente
Sobald das Angebot angenommen wurde, unterzeichnen beide Parteien einen compromis de vente, einen Vorvertrag, der den Preis, die Bedingungen und den Zeitplan der Transaktion festlegt. Das französische Recht gewährt dem Käufer eine verpflichtende zehntägige Widerrufsfrist, während der er ohne Strafgebühr zurücktreten kann – ein Schutz, der in den meisten US‑Bundesstaaten keine direkte Entsprechung hat.
Die zentrale Rolle des Notars
Jede französische Immobilientransaktion erfordert die Mitwirkung eines Notars, eines öffentlichen Amtsträgers, der den Verkauf beglaubigt, den Eigentumstitel und die städtebauliche Konformität prüft und anschließend den Eigentumsübergang registriert. Anders als eine amerikanische title company oder ein closing attorney ist der Notar ein neutraler öffentlicher Beamter, der die Transaktion selbst schützt und nicht die Interessen nur einer Partei.
Es ist wichtig, zwei häufig verwechselte Begriffe klar zu unterscheiden. Was man üblicherweise als „Notargebühren“ bezeichnet – etwa 7 bis 8 % des Verkaufspreises – sind in Wirklichkeit gesetzlich festgelegte Erwerbskosten, die größtenteils aus Grunderwerbssteuern bestehen, die an den Staat und die lokalen Behörden abgeführt werden, sowie aus verschiedenen Auslagen. Die eigentlichen Honorare des Notars, die sogenannten Emolumente, machen hingegen nur rund 1 % des Verkaufspreises aus. Diese Unterscheidung sollte einem amerikanischen Käufer klar erläutert werden, da das US‑System der closing costs ganz anders strukturiert ist.
Finanzierung und internationale Geldtransfers
Amerikanische Käufer finanzieren ihren Immobilienerwerb in Frankreich meist über einen internationalen Kredit bei einer französischen Bank oder durch direkte Überweisung von ihren US‑Konten. Da diese Transfers große Beträge und eine Umrechnung von Dollar in Euro beinhalten, ist es entscheidend, sich auf einen erfahrenen Partner für sichere internationale Geldtransfers zu stützen, um Verzögerungen oder ungünstige Wechselkursbedingungen zu vermeiden.
Der Geldtransfer‑Service von Carlton International begleitet seine Kunden während des gesamten Prozesses und arbeitet mit Finanzpartnern zusammen, um sicherzustellen, dass die Gelder rechtzeitig und sicher zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung eintreffen.
Die Besteuerung für einen amerikanischen Käufer
Frankreich und die Vereinigten Staaten sind durch ein bilaterales Steuerabkommen verbunden, das eine Doppelbesteuerung vermeiden soll. Dennoch unterliegen US‑Staatsbürger einer weltweiten Einkommensdeklarationspflicht, unabhängig davon, wo sie leben. Der Besitz einer Immobilie in Frankreich kann mehrere Verpflichtungen mit sich bringen: Grundsteuer, gegebenenfalls eine Schwelle für die französische Immobilienvermögenssteuer bei sehr hochwertigen Objekten sowie verschiedene US‑Meldepflichten – insbesondere die FBAR‑Meldung, sobald der Gesamtbetrag aller im Ausland gehaltenen Bankkonten zu irgendeinem Zeitpunkt des Jahres 10.000 USD übersteigt, einschließlich jedes französischen Kontos, das im Rahmen des Immobilienkaufs eröffnet wurde.
Es wird dringend empfohlen, sowohl einen französischen Notar als auch einen amerikanischen Steuerberater, der auf internationale Steuerfragen spezialisiert ist, zu konsultieren, bevor der Erwerb abgeschlossen wird.
Das französische Erbrecht: ein wesentlicher Unterschied, den man frühzeitig berücksichtigen sollte
Einer der bedeutendsten Unterschiede für amerikanische Käufer betrifft das Erbrecht. Anders als im US‑System, in dem ein Testament in der Regel die Verteilung des Vermögens bestimmt, gilt in Frankreich die Pflichtteilsregelung (réserve héréditaire), die einen Teil des Nachlasses zugunsten der Kinder schützt – unabhängig vom Willen des Eigentümers. Seit 2015 erlaubt die europäische Gesetzgebung ausländischen Staatsangehörigen, das Erbrecht ihres Herkunftslandes für ihre in Frankreich gelegenen Vermögenswerte zu wählen, über eine entsprechende Klausel im Kaufvertrag.
Diese Wahl ist jedoch nicht absolut. Seit dem französischen Gesetz vom 24. August 2021 ermöglicht ein Ausgleichsanspruch (droit de prélèvement compensatoire) den Kindern des Verstorbenen, ihren Pflichtteil an den in Frankreich gelegenen Vermögenswerten geltend zu machen – selbst wenn das gewählte ausländische Recht keinen vergleichbaren Schutz vorsieht. Konkret bedeutet dies, dass ein amerikanischer Käufer, der das Recht seines Heimatbundesstaates wählt, nicht sicher sein kann, seine Kinder vollständig von der Erbfolge seiner französischen Immobilie auszuschließen.
Dieses Thema sollte bereits beim Kauf ausführlich mit dem Notar besprochen werden – und nicht erst im Nachhinein.
Was eine zweisprachige und erfahrene Agentur bietet
Für einen amerikanischen Käufer, der mit einem ihm fremden Rechtssystem konfrontiert ist, macht die Zusammenarbeit mit einer Agentur, die beide Kulturen beherrscht, einen entscheidenden Unterschied. Die mehrsprachigen Berater von Carlton International koordinieren direkt mit Notaren, vereidigten Übersetzern und Finanzpartnern im Namen ihrer amerikanischen Kundschaft und stellen sicher, dass jedes Dokument, jede Frist und jede Klausel vor der Unterzeichnung vollständig verstanden wird. Über die eigentliche Transaktion hinaus unterstützen unsere Teams amerikanische Eigentümer auch bei der Mietverwaltung, der Strategie für saisonale Vermietungen sowie der administrativen Betreuung, sobald der Erwerb abgeschlossen ist.
Ihre Immobiliensuche an der Côte d’Azur beginnen
Ob Sie eine moderne Villa mit Blick über Cannes, ein Apartment direkt am Meer auf der Croisette oder ein privates Anwesen in der Nähe von Saint‑Paul‑de‑Vence ins Auge fassen – jedes Projekt beginnt mit einer klaren Definition Ihrer Ziele, Ihres Budgets und der geplanten Nutzung der Immobilie. Unsere Berater begleiten amerikanische Käufer in jeder Phase, von der ersten vertraulichen Beratung bis zur endgültigen Unterzeichnung beim Notar.
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Die in diesem Artikel dargestellten steuerlichen, rechtlichen und administrativen Informationen dienen allgemeinen Informationszwecken. Sie stellen keine rechtliche oder steuerliche Beratung dar und ersetzen nicht die Einschätzung eines Notars, Anwalts oder qualifizierten Steuerberaters, der als Einziger befugt ist, Ihre persönliche Situation zu beurteilen.
