Comprar um im\u00f3vel na C\u00f4te d’Azur enquanto cidad\u00e3o americano implica compreender um sistema jur\u00eddico e fiscal significativamente diferente do dos Estados Unidos. O papel do not\u00e1rio, o compromisso de compra e venda, a conven\u00e7\u00e3o fiscal franco-americana, as transfer\u00eancias internacionais de fundos e as regras sucess\u00f3rias francesas: cada etapa deve ser antecipada antes de apresentar uma proposta para uma villa, um apartamento ou uma propriedade na C\u00f4te d’Azur. A Carlton International, com mais de trinta anos de experi\u00eancia e uma equipa multilingue, acompanha os seus clientes americanos em todas as etapas da aquisi\u00e7\u00e3o, com discri\u00e7\u00e3o e um acompanhamento totalmente personalizado.<\/p>\n
Tudo o que um comprador americano deve saber antes de adquirir uma propriedade na C\u00f4te d’Azur<\/em><\/p>\n Todos os anos, um n\u00famero crescente de compradores americanos volta-se para a C\u00f4te d’Azur, atra\u00eddo pelo seu estilo de vida mediterr\u00e2nico, pela riqueza do seu patrim\u00f3nio arquitet\u00f3nico e pela estabilidade duradoura do seu mercado imobili\u00e1rio de luxo. No entanto, comprar em Fran\u00e7a enquanto cidad\u00e3o americano implica um enquadramento jur\u00eddico, fiscal e transacional muito diferente daquele a que a maioria dos compradores est\u00e1 habituada nos Estados Unidos. Este guia apresenta as principais etapas para abordar a sua aquisi\u00e7\u00e3o na C\u00f4te d’Azur com toda a tranquilidade.<\/em><\/p>\n A C\u00f4te d’Azur exerce h\u00e1 muito tempo um verdadeiro fasc\u00ednio do outro lado do Atl\u00e2ntico, desde a \u00e9poca dourada de Cannes e Antibes at\u00e9 \u00e0 atra\u00e7\u00e3o intemporal de Saint-Tropez e Saint-Jean-Cap-Ferrat. Para al\u00e9m do clima e do litoral, a regi\u00e3o oferece uma combina\u00e7\u00e3o rara: um mercado imobili\u00e1rio maduro e transparente, uma diversidade arquitet\u00f3nica excecional, desde villas Belle \u00c9poque a resid\u00eancias contempor\u00e2neas, e uma qualidade de vida que preserva o seu valor a longo prazo. Para muitos compradores americanos, uma propriedade aqui representa simultaneamente uma resid\u00eancia de elei\u00e7\u00e3o e um ativo patrimonial duradouro integrado num portef\u00f3lio internacional diversificado.<\/p>\n Ao contr\u00e1rio dos Estados Unidos, a Fran\u00e7a n\u00e3o funciona nem com um sistema MLS \u00fanico, nem com o modelo habitual de agente do comprador e advogado respons\u00e1vel pelo closing. A transa\u00e7\u00e3o estrutura-se em torno de duas etapas centrais, bastante diferentes das pr\u00e1ticas americanas.<\/p>\n Uma vez aceite a proposta, ambas as partes assinam um compromisso de compra e venda, um contrato preliminar que estabelece o pre\u00e7o, as condi\u00e7\u00f5es e o calend\u00e1rio da transa\u00e7\u00e3o. A legisla\u00e7\u00e3o francesa concede ao comprador um prazo obrigat\u00f3rio de desist\u00eancia de dez dias, durante o qual pode desistir sem penaliza\u00e7\u00e3o, uma prote\u00e7\u00e3o que n\u00e3o tem equivalente direto na maioria dos estados americanos.<\/p>\n Qualquer transa\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria em Fran\u00e7a requer a interven\u00e7\u00e3o de um not\u00e1rio, um oficial p\u00fablico que autentica a venda, verifica o t\u00edtulo de propriedade e a conformidade urban\u00edstica e, posteriormente, regista a transfer\u00eancia de propriedade. Ao contr\u00e1rio de uma title company ou de um advogado respons\u00e1vel pelo closing nos Estados Unidos, o not\u00e1rio \u00e9 um oficial p\u00fablico neutro, respons\u00e1vel pela seguran\u00e7a da pr\u00f3pria transa\u00e7\u00e3o e n\u00e3o pelos interesses de uma \u00fanica das partes.<\/p>\n \u00c9 importante distinguir claramente dois conceitos que s\u00e3o frequentemente confundidos. Aquilo a que se chama habitualmente \u00abfrais de notaire\u00bb, na ordem dos 7 a 8 % do pre\u00e7o de venda, corresponde, na realidade, a custos de aquisi\u00e7\u00e3o estabelecidos por lei, compostos maioritariamente por direitos de transmiss\u00e3o pagos ao Estado e \u00e0s autoridades locais, bem como por diversas despesas. Os honor\u00e1rios pr\u00f3prios do not\u00e1rio, designados \u00e9moluments, representam, por sua vez, apenas cerca de 1 % do pre\u00e7o de venda. Esta distin\u00e7\u00e3o merece ser claramente explicada a um comprador americano, habituado a um sistema de custos de closing estruturado de forma diferente.<\/p>\n Os compradores americanos financiam frequentemente a sua aquisi\u00e7\u00e3o em Fran\u00e7a atrav\u00e9s de um empr\u00e9stimo internacional junto de um banco franc\u00eas ou mediante transfer\u00eancia direta de fundos das suas contas americanas. Como estas transfer\u00eancias envolvem montantes elevados e uma convers\u00e3o entre d\u00f3lares e euros, \u00e9 essencial contar com um parceiro experiente em transfer\u00eancias de fundos seguras, de modo a evitar qualquer atraso ou uma taxa de c\u00e2mbio desfavor\u00e1vel. O servi\u00e7o de transfer\u00eancia de fundos da Carlton International acompanha os seus clientes ao longo de todo este processo, em coordena\u00e7\u00e3o com parceiros financeiros, para garantir que os fundos chegam em seguran\u00e7a dentro dos prazos previstos para a assinatura.<\/p>\n A Fran\u00e7a e os Estados Unidos est\u00e3o ligados por uma conven\u00e7\u00e3o fiscal bilateral destinada a evitar a dupla tributa\u00e7\u00e3o, mas os cidad\u00e3os americanos continuam sujeitos \u00e0 obriga\u00e7\u00e3o de declarar mundialmente os seus rendimentos, independentemente do pa\u00eds onde residam. Possuir um im\u00f3vel em Fran\u00e7a pode implicar v\u00e1rias obriga\u00e7\u00f5es: o imposto predial (taxe fonci\u00e8re), um eventual limiar de tributa\u00e7\u00e3o sobre a fortuna imobili\u00e1ria para im\u00f3veis de valor muito elevado, bem como obriga\u00e7\u00f5es declarativas nos Estados Unidos, nomeadamente a declara\u00e7\u00e3o FBAR quando o total das contas banc\u00e1rias detidas no estrangeiro ultrapassa 10 000 d\u00f3lares em qualquer momento do ano, incluindo qualquer conta francesa aberta no \u00e2mbito da aquisi\u00e7\u00e3o. Recomenda-se vivamente consultar simultaneamente um not\u00e1rio franc\u00eas e um consultor fiscal americano especializado em fiscalidade internacional antes de finalizar uma aquisi\u00e7\u00e3o.<\/p>\n Uma das diferen\u00e7as mais significativas para um comprador americano diz respeito ao direito sucess\u00f3rio. Ao contr\u00e1rio do sistema americano, onde um testamento determina geralmente a distribui\u00e7\u00e3o dos bens, a Fran\u00e7a aplica uma reserva heredit\u00e1ria que protege uma parte da heran\u00e7a em benef\u00edcio dos filhos, independentemente da vontade do propriet\u00e1rio. Desde 2015, a regulamenta\u00e7\u00e3o europeia permite que cidad\u00e3os estrangeiros escolham a lei sucess\u00f3ria do seu pa\u00eds de origem para reger os seus bens situados em Fran\u00e7a, atrav\u00e9s de uma cl\u00e1usula espec\u00edfica integrada no ato de compra e venda.<\/p>\n Esta escolha, contudo, n\u00e3o \u00e9 absoluta. Desde a lei francesa de 24 de agosto de 2021, um direito de reten\u00e7\u00e3o compensat\u00f3rio permite aos filhos do falecido recuperar a sua parte da reserva heredit\u00e1ria sobre os bens situados em Fran\u00e7a, mesmo quando a lei estrangeira escolhida n\u00e3o prev\u00ea uma prote\u00e7\u00e3o equivalente. Na pr\u00e1tica, um comprador americano que opte pela lei do seu estado de origem n\u00e3o pode, portanto, ter a certeza de excluir totalmente os seus filhos da sucess\u00e3o do seu im\u00f3vel franc\u00eas. Esta quest\u00e3o merece ser abordada em detalhe com o not\u00e1rio desde o momento da aquisi\u00e7\u00e3o, em vez de ser tratada posteriormente.<\/p>\n Para um comprador americano confrontado com um sistema jur\u00eddico que lhe \u00e9 desconhecido, contar com uma ag\u00eancia que domina ambas as culturas pode fazer toda a diferen\u00e7a. Os consultores multilingues da Carlton International asseguram a coordena\u00e7\u00e3o direta com os not\u00e1rios, os tradutores juramentados e os parceiros financeiros em nome dos seus clientes americanos, garantindo que cada documento, cada prazo e cada cl\u00e1usula sejam perfeitamente compreendidos antes da assinatura. Para al\u00e9m da transa\u00e7\u00e3o, as nossas equipas tamb\u00e9m acompanham os propriet\u00e1rios americanos na gest\u00e3o de arrendamentos, na estrat\u00e9gia de aluguer sazonal e no acompanhamento administrativo ap\u00f3s a conclus\u00e3o da aquisi\u00e7\u00e3o.<\/p>\n Quer esteja a considerar uma villa contempor\u00e2nea com vista sobre Cannes, um apartamento em frente ao mar na Croisette ou uma propriedade privada nas proximidades de Saint-Paul-de-Vence, o projeto come\u00e7a por uma defini\u00e7\u00e3o clara dos seus objetivos, do seu or\u00e7amento e da utiliza\u00e7\u00e3o prevista para o im\u00f3vel. Os nossos consultores acompanham os clientes americanos em cada etapa, desde a primeira consulta confidencial at\u00e9 \u00e0 assinatura definitiva perante o not\u00e1rio.<\/p>\n Descubra a nossa sele\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis na C\u00f4te d’Azur<\/a> ou explore todas as nossas destina\u00e7\u00f5es internacionais<\/a>.<\/p>\nPor que raz\u00e3o a C\u00f4te d’Azur atrai tanto os clientes americanos<\/h3>\n
Um processo de compra diferente do sistema americano<\/h3>\n
O compromisso de compra e venda<\/h4>\n
O papel central do not\u00e1rio<\/h4>\n
Financiamento e transfer\u00eancias internacionais de fundos<\/h3>\n
A fiscalidade para um comprador americano<\/h3>\n
O direito sucess\u00f3rio franc\u00eas: uma diferen\u00e7a importante a antecipar<\/h3>\n
As vantagens de uma ag\u00eancia bilingue e experiente<\/h3>\n
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